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贾康:我国楼市已度过两年最艰难时期 未来市场将分化

 承载“衣食住行”四大需求之一的房地产业,作为国民经济的重要支柱产业,其发展态势值得重点关注。综合地看,短期内楼市成交量上行态势已可以确定,一线城市价位上升已较明显,但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续,在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后,成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域、某些企业还将经历一段下行过程,但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期,今后一段时期特别值得关注的是市场分化。 

从今年走势来看,在前期我国房地产市场进入调整、分化阶段后,又逢我国稳增长压力增大,政策的取向是通过多种手段促使房地产市场回暖。在中央政府层面,国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”,央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。

国土部从供应端控制,地方政府需因地制宜,有保有压;其次是央行从需求端调整,下调了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手,调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬,央行宣布再次降准1个百分点,为“3·30新政”落地送来及时雨。2015年6月28日,央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。

一是业态走势的分化,即住宅、办公楼和第三方账号登录走势将会出现不同。从物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。第三方账号登录则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面,一线城市办公市场仍存发展空间,但二、三线城市办公市场则特别需要具体分析因地制宜。 

二是区域的分化,包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然会强劲发展,而许多中小城市随着人口向大城市的流动,房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区,房地产也将进一步发展,而远郊区则会呈现不同的冷热。 

      三是融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系,服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式,将逐渐转向以客户端为主导,来引领房地产商业模式的改变。

      四是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成型,是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存,一方面保障房融资难的现状,可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式,房企能消化部分库存、缓解压力,住房保障对象也能更早住进保障房,盘活部分现有存量。